近年來，房地產開發(fā)企業(yè)面對國家不斷出臺的調控政策，競爭越來越激烈。在這種背景之下，控制企業(yè)的運營成本成了提高收益的重要手段，而稅收籌劃是控制成本的方法之一。房地產業(yè)涉稅十余種，并不是所有稅種都適合進行稅收籌劃的，土地增值稅在稅收籌劃中可操作空間相對較大，因此，房地產開發(fā)企業(yè)對土地增值稅進行籌劃是常態(tài)，然而，不當?shù)亩愂栈I劃又會帶來稅務稽查風險。

稅收優(yōu)惠政策適用是否合法?

我國房地產開發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅免稅情形有納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%；因國家建設需要依法征用、收回的房地產；因城市規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經(jīng)稅務機關審核，免征土地增值稅；房地產企業(yè)一方以土地作價入股進行投資或聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)時，暫免征收土地增值稅；對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅；委托代建免稅：對開發(fā)商而言，雖然取得了收入的，但是沒有發(fā)生產權轉移，其收入不屬于土地增值稅的征稅范圍；

當房地產開發(fā)企業(yè)向稅務機關提出享受土地增值稅免稅待遇時，稅務機關會仔細審核是否符合相關稅收優(yōu)惠政策的適用要求。而對于是否符合稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定又常常存在爭議，例如對“因國家建設需要依法征用、收回的房地產”中“因國家建設需要”該如何理解、是否一定有政府規(guī)劃部門的公告、如果政府采取與企業(yè)簽訂回購協(xié)議的方式收回土地是否可以適用該優(yōu)惠政策，都存在爭議。

銷售收入是否有少計的情況?

銷售收入是計算土地增值稅應納稅增值額的基礎，也是在土地增值稅預繳階段的預征率適用的基礎，因此無論在土地增值稅預繳階段還是清算階段，稅務機關都會判斷是否存在隱瞞銷售收入的行為，比如是否有隱瞞銷售價格的行為、附屬辦公設備的購銷合同價格是否合理、裝修合同價格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等。

扣除項目和金額是否準確?

計算土地增值稅時可扣除項目主要包括：土地出讓金及稅費、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉讓房地產有關的稅費。同時，納稅人可按土地成本與開發(fā)成本之和的20%加計可扣除項目。稅務稽查時稅務機關主要看是否存在多結轉開發(fā)成本以增加土地增值稅扣除額的情形、應計入管理費用的土地使用稅、印花稅、房地產稅是不是錯誤地計入了開發(fā)間接費用、代收費用有沒有錯誤地加計扣除、各種成本是否都有對應的合法憑據(jù)、成本分攤是否合法等。

綜上，建議房地產開發(fā)企業(yè)需對土地增值稅納稅籌劃給予足夠重視，企業(yè)相關要及時掌握政策，結合項目實際情況，通過合法的稅收籌劃方案降低企業(yè)稅負，提升核心競爭力。同時，當面臨稅務機關質疑時，企業(yè)應積極尋求稅法專業(yè)人士的幫助，從法律角度出發(fā)，積極應對，據(jù)理力爭。

合力中稅作為國內早的財稅供應鏈協(xié)同解決方案提供商和國內電子票據(jù)綜合服務平臺服務商，憑借在財稅管理領域多年來運籌帷幄和深耕細作，對房地產企業(yè)傳統(tǒng)財務工作流程進行了全新升級改革，為企業(yè)提供一站式、、全流程、全生命周期的財稅解決方案及落地服務，構建了標準化、自動化財務管理流程，將企業(yè)交易端信息透明化，實現(xiàn)業(yè)務與財務深度融合，為財務人員發(fā)揮規(guī)劃、預測、決策、控制、評價等職能提供大量真實、可靠信息。

除此之外，合力中稅幫助房地產企業(yè)打破了分子公司各自為陣、各業(yè)務部門之間“條塊分割”所造成的“信息孤島”現(xiàn)象，有效規(guī)避企業(yè)運營風險及涉稅風險，實現(xiàn)集團總部與分子公司之間、內部各個部門之間的數(shù)據(jù)共享與應用，讓管理者對集團整個運作流程進行系統(tǒng)化的管理與控制，清晰掌握企業(yè)運營狀況，實現(xiàn)了線上線下、、多品類的互補作戰(zhàn)效應和更加人性化、率、高質量的財稅管理。

稅點點在幫助企業(yè)做稅務籌劃，享受豐厚的財稅優(yōu)惠政策獎勵的同時，可以申請個人所得稅核定征收，實現(xiàn)完全意義上的企業(yè)綜合稅負。