嚴(yán)重?fù)p壞房在結(jié)構(gòu)部分而言，是指地基基礎(chǔ)承載能力不足，有明顯不均勻沉降或明顯滑運(yùn)、壓碎、折斷、凍酥、腐蝕等損壞，并且仍在繼續(xù)發(fā)展，對上部結(jié)構(gòu)有明顯影響。同時(shí)，承重構(gòu)件明顯損壞，強(qiáng)度不足。

而危房很嚴(yán)重?fù)p壞房的區(qū)別，主要從城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行區(qū)分。

其區(qū)別和判定標(biāo)準(zhǔn)如下。

城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）

（1984年11月8日）

為了統(tǒng)一評定各類房屋的完損等級標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)地制定房屋維修計(jì)劃，盡快地提高房屋完好率，我部委托無錫市房地產(chǎn)管理局編寫了《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，現(xiàn)批準(zhǔn)自1985年1月1日起在房地產(chǎn)管理所試行。

１．引言

１．１為使房地產(chǎn)管理部門掌握各類房屋的完損情況，并為房屋技術(shù)管理和修繕計(jì)劃的安排以及城市規(guī)劃、改革提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)，特制訂本標(biāo)準(zhǔn)。

１．２本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)管理部門經(jīng)營的房屋。對單位自管房（不包括工業(yè)建筑）或私房進(jìn)行鑒定、管理時(shí)，其完損等級的評定，也可適用本標(biāo)準(zhǔn)。在評定古典建筑的完損等級時(shí)，本標(biāo)準(zhǔn)可作參考。

１．３對現(xiàn)有房屋原設(shè)計(jì)質(zhì)量和原使用功能的鑒定，不屬本標(biāo)準(zhǔn)的評定范圍。

２．一般規(guī)定

２．１房屋按常用結(jié)構(gòu)分成下列各類：

ａ．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)－－承重的主要結(jié)構(gòu)是用綱筋混凝土建造的（鋼或鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)參照列入）；

ｂ．混合結(jié)構(gòu)－－承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的；

ｃ．磚木結(jié)構(gòu)－－承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚木建造的；

ｄ．其他結(jié)構(gòu)－－承重的主要結(jié)構(gòu)是用竹木、磚石、土建造的簡易房屋。

２．２房屋完損狀況，根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，分成下列各類：

ａ．完好房；

ｂ．基本完好房；

ｃ．一般損壞房；

ｄ．嚴(yán)重?fù)p壞房；

ｅ．危險(xiǎn)房。

注：危險(xiǎn)房是指承重的主要結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，影響正常使用，不能確保住用的房屋。其評定標(biāo)準(zhǔn)另定。

２．３各類房屋結(jié)構(gòu)組成分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面；裝修組成分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰頂棚、細(xì)木裝修；設(shè)備組成分為：水門、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷裝置等）。

２．４有抗震設(shè)防要求的地區(qū)，在劃分房屋完損等級時(shí)應(yīng)結(jié)合抗震能力進(jìn)行評定。

２．５房地產(chǎn)管理部門在統(tǒng)計(jì)房屋完好率時(shí)，應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)所確定的完好房和基本完好房一并計(jì)算。

２．６凡新接管和經(jīng)過修繕后的房屋應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)重新評定完損等級。

結(jié)合房屋的定期普查鑒定，亦應(yīng)調(diào)整房屋的完損等級。

２．７房屋完損等級的評定，一般以幢為評定單位，一律以建筑面積（平方米）為計(jì)量單位。

３．房屋完損標(biāo)準(zhǔn)

３．１完好標(biāo)準(zhǔn)

３．１．１結(jié)構(gòu)部分

３．１．１．１地基基礎(chǔ)：有足夠承載能力，無超過允許范圍的不均勻沉降。

３．１．１．２承重構(gòu)件：梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、裂縫、松動(dòng)、腐朽、蛀蝕。

３．１．１．３非承重墻：

ａ．預(yù)制墻板節(jié)點(diǎn)安裝牢固，拼縫處不滲漏；

ｂ．磚墻平直完好，無風(fēng)化破損；

ｃ．石墻無風(fēng)化弓凸；

ｄ．木、竹、蘆簾、葦箔等墻體完整無破損。

３．１．１．４屋面：不滲漏（其他結(jié)構(gòu)房屋以不漏雨為標(biāo)準(zhǔn)），基層平整完好，積塵甚少，排水暢通。

ａ．平屋面防水層、隔熱層、保溫層完好；

ｂ．平瓦屋面瓦片搭接緊密，無缺角、裂縫瓦（合理安排利用除外），瓦出線完好；

ｃ．青瓦屋面瓦壟順直，搭接均勻，瓦頭整齊，無碎瓦，節(jié)筒俯瓦灰梗牢固；

ｄ．鐵皮屋面安裝牢固，鐵皮完好，無銹蝕；

ｅ．石灰爐渣、青灰屋面光滑平整，油氈屋面牢固無破洞。

３．１．１．５樓地面：

ａ．整體面層平整完好，無空鼓、裂縫、起砂；

ｂ．木樓地面平整堅(jiān)固，無腐朽、下沉，無較多磨損和稀縫；

ｃ．磚、混凝土塊料面層平整，無碎裂；

ｄ．灰土地面平整完好。

３．１．２裝修部分：

３．１．２．１門窗：完整無損，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，紗窗完整，油漆完好（允許有個(gè)別鋼門、窗輕度銹蝕，其他結(jié)構(gòu)房屋無油漆要求）。

３．１．２．２外抹灰：完整牢固，無空鼓、剝落、破損和裂縫（風(fēng)裂除外），勾縫砂漿密實(shí)。

其他結(jié)構(gòu)房屋以完整無破損為標(biāo)準(zhǔn)。

３．１．２．３內(nèi)抹灰：完整、牢固，無破損、空鼓和裂縫（風(fēng)裂除外）；

其他結(jié)構(gòu)房屋以完整無破損為標(biāo)準(zhǔn)。

３．１．２．４頂棚：完整牢固，無破損、變形、腐朽和下垂脫落，油漆完好。

３．１．２．５細(xì)木裝修；完整牢固，油漆完好。

３．１．３設(shè)備部分

３．１．３．１水衛(wèi)：上、下水管道暢通，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全無損。

３．１．３．２電照：電器設(shè)備、線路、各種照明裝置完好牢固，絕緣良好。

３．１．３．３暖氣：設(shè)備、管道、煙道暢通、完好，無堵、冒、漏，使用正常。

３．１．３．４特種設(shè)備：現(xiàn)狀良好，使用正常。

３．２基本完好標(biāo)準(zhǔn)

３．２．１．１結(jié)構(gòu)部分：

３．２．１．１地基基礎(chǔ)：有承載能力，稍有超過允許范圍的，不均勻沉降，但已穩(wěn)定。

３．２．１．２承重構(gòu)件：有少量損壞，基本牢固。

ａ．鋼筋混凝土個(gè)別構(gòu)件有輕微變形、細(xì)小裂縫，混凝土有輕度剝落、露筋；

ｂ．鋼屋架平直不變形，各節(jié)點(diǎn)焊接完好，表面稍有銹蝕，鋼筋混凝土屋架無混凝土剝落，節(jié)點(diǎn)牢固完好，鋼桿件表面稍有銹蝕；木屋架的各部件節(jié)點(diǎn)連接基本完好，稍有隙縫，鐵件齊全，有少量生銹；

ｃ．承重磚墻（柱）、砌塊有少量細(xì)裂縫；

ｄ．木構(gòu)件稍有變形、裂縫、傾斜，個(gè)別節(jié)點(diǎn)和支撐稍有松動(dòng)，鐵件稍有銹蝕；

ｅ．竹結(jié)構(gòu)節(jié)點(diǎn)基本牢固，輕度蛀蝕，鐵件稍銹蝕。

３．２．１．３非承重墻：有少量損壞，但基本牢固。

ａ．預(yù)制墻板稍有裂縫、滲水，嵌縫不密實(shí)，當(dāng)隔墻面層稍有破損；

ｂ．外磚墻面稍有風(fēng)化，磚墻體輕度裂縫，勒腳有侵蝕；

ｃ．石墻稍有裂縫、弓凸；

ｄ．木、竹、蘆簾、葦箔等墻體基本完整，稍有破損。

３．２．１．４屋面：局部滲漏，積塵較多，排水基本暢通。

ａ．平屋面隔熱層、保溫層稍有損壞，卷材防水層稍有空鼓、翹邊和封口不嚴(yán)，剛性防水層稍有龜裂，塊體防水層稍有脫殼；

ｂ．平瓦屋面少量瓦片裂碎，缺角、風(fēng)化，瓦出線稍有裂縫；

ｃ．青瓦屋面瓦壟少量不直，少量瓦片破碎，節(jié)筒俯瓦有松動(dòng)，灰梗有裂縫，層脊抹灰有裂縫；

ｄ．鐵皮屋面少量咬口或嵌縫不嚴(yán)實(shí)，部分鐵皮生銹，油漆脫皮；

ｅ．石灰爐渣，青灰屋面稍有裂縫，油氈屋面少量破洞。

３．２．１．５樓地面：

ａ．整體面層稍有裂縫、空鼓、起砂；

ｂ．木樓地面稍有磨損和稀縫，輕度顫動(dòng)；

ｃ．磚、混凝土塊料面層磨損起砂，稍有裂縫、空鼓；

ｄ．灰土地面有磨損、裂縫。

３．２．２裝修部分：

３．２．２．１門窗：少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金、紗窗少量殘缺，油漆失光。

３．２．２．２外抹灰；稍有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿水量酥松脫落。

３．２．２．３內(nèi)抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落。

３．２．２．４頂棚：無明顯變形、下垂，抹灰層稍有裂縫，面層稍有脫釘、翹角、松動(dòng)，壓條有脫落。

３．２．２．５細(xì)木裝修：稍有松動(dòng)、殘缺，油漆基本完好。

３．２．３設(shè)備部分：

３．２．３．１水衛(wèi)：上、下水管道基本暢通，衛(wèi)生器具基本完好，個(gè)別零件殘缺損壞。

３．２．３．２電照：電氣設(shè)備、線路、照明裝置基本完好，個(gè)別零件損壞。

３．２．３．３暖氣：設(shè)備、管道、煙道基本暢通，稍有銹蝕，個(gè)別零件損壞，基本能正常使用。

３．２．３．４特種設(shè)備：現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。

３．３一般損壞標(biāo)準(zhǔn)

３．３．１結(jié)構(gòu)部分

３．３．１．１地基基礎(chǔ)，局部承載能力不足，有超過允許范圍的不均勻沉降，對上部結(jié)構(gòu)稍有影響。

３．３．１．２承重構(gòu)件：有較多損壞，強(qiáng)度已有所減弱。

ａ．鋼筋混凝土構(gòu)件有局部變形、裂縫，混凝土剝落露筋銹蝕、變形、裂縫值稍超過設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，混凝土剝落面積占全部面積的１０％以內(nèi)，露筋銹蝕；

ｂ．鋼屋架有輕微傾斜或變形，少部支撐部件損壞，銹蝕嚴(yán)重，鋼筋混凝土屋架有剝落，露筋、鋼桿有銹蝕；木屋架有局部腐朽、蛀蝕，個(gè)別節(jié)點(diǎn)連接松動(dòng)，木質(zhì)有裂縫、變形、傾斜等損壞，鐵件銹蝕；

ｃ．承重墻體（柱）、砌塊有部分裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫酥松等損壞；

ｄ．木構(gòu)件局部有傾斜、下垂、側(cè)向變形、腐朽、裂縫，少數(shù)節(jié)點(diǎn)松動(dòng)，脫榫，鐵件銹蝕；

ｅ．竹構(gòu)件個(gè)別節(jié)點(diǎn)松動(dòng)，竹材有部分開裂、蛀蝕、腐朽、局部構(gòu)件變形。

３．３．１．３非承重墻：有較多損壞，強(qiáng)度減弱。

ａ．預(yù)制墻板的邊、角有裂縫，拼縫處嵌縫料部分脫落，有滲水，間隔墻層局部損壞；

ｂ．磚墻有裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕，灰縫有酥松，勒腳有部分侵蝕剝落：

ｃ．石墻部分開裂、弓凸、風(fēng)化、砂漿酥松，個(gè)別石塊脫落；

ｄ．木、竹、蘆簾墻體部分嚴(yán)重破損，土墻稍有傾斜，硝堿。

３．３．１．４屋面：局部漏雨，木基層局部腐朽、變形、損壞、鋼筋混凝土屋板局部下滑，屋面高低不平，排水設(shè)施銹蝕、斷裂。

ａ．平屋面保溫層、隔熱層較多損壞，卷材防水層部分有空鼓、翹邊和封口脫開，剛性防水層部分有裂縫、起殼，塊體防水層部分有松動(dòng)、風(fēng)化、腐蝕；

ｂ．平瓦屋面部分瓦片有破碎、風(fēng)化，瓦出線嚴(yán)重裂縫、起殼，脊瓦局部松動(dòng)、破損；

ｃ．青瓦屋面部分瓦片風(fēng)化、破碎、翹角、瓦壟不順直，節(jié)筒俯瓦破碎殘缺，灰梗部分脫落，屋脊抹灰有脫落，瓦片松動(dòng)；

ｄ．鐵皮屋面部分咬口或嵌縫不嚴(yán)實(shí)，鐵皮嚴(yán)重銹爛；

ｅ．石灰爐渣、青灰屋面，局部風(fēng)化脫殼、剝落，油氈屋面有破洞。

３．３．１．５樓地面：

ａ．整體面層部分裂縫、空鼓、剝落，嚴(yán)重起砂；

ｂ．木樓地面部分有磨損、蛀蝕、翹裂、松動(dòng)、稀縫，局部變形下沉，有顫動(dòng)；

ｃ．磚、混凝土塊料面層磨損，部分破損、裂縫、脫落，高低不平；

ｄ．灰土地面坑洼不平。

３．３．２裝修部分：

３．３．２．１門窗：木門窗部分翹裂，榫頭松動(dòng)，木質(zhì)腐朽，開關(guān)不靈；鋼門、窗部分鐵脹變形、銹蝕、玻璃、五金、紗窗部分殘缺；油漆老化翹皮、剝落。

３．２．２．２外抹灰：部分有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿部分松酥脫落。

３．３．２．３內(nèi)抹灰：部分空鼓、裂縫、剝落。

３．３．２．４頂棚：有明顯變形、下垂、抹灰層局部有裂縫，面層局部有脫釘、翹角、松動(dòng)，部分壓條脫落。

３．３．２．５細(xì)木裝修：木質(zhì)部分腐朽、蛀蝕、破裂，油漆老化。